Nicolas, diagnostiqueur indépendant

Nicolas, diagnostiqueur depuis 4 ans, fait partie des 80% d’indépendants qui constituent la profession. Auparavant commercial dans le domaine automobile, il a choisi de se reconvertir dans le diagnostic immobilier. « Attention, nous prévient-il, impossible de se lancer dans ce domaine sans avoir des connaissances dans le bâtiment ! Si on n’est pas du métier, il faut impérativement suivre une formation en connaissance du bâtiment. »
C’est un métier très varié et complet dans lequel il est nécessaire de savoir tout faire : il faut maîtriser les aspects technique, administratif, commercial et juridique.
« Les trois diagnostics les plus demandés actuellement sont le plomb, l’amiante et le DPE, nous explique Nicolas. Je fais aussi un peu de Loi Carrez, mais c’est plus rare. Le diagnostic gaz est très récent, et, pour l’instant, je n’ai pas encore eu le temps de suivre la formation adaptée, ni donc d’obtenir la certification qui lui correspond. Mon emploi du temps est assez chargé en ce moment. »

Le plomb est sans aucun doute le diagnostic le plus long (1 à 2 heures), le plus technique et le plus cher pour le client. C’est aussi celui qui demande le plus grand investissement financier. Le diagnostic plomb est obligatoire pour les habitations datant d’avant 1949. « Je contrôle l’état de dégradation des peintures et non pas les canalisations comme on pourrait le penser. Il faut savoir que la peinture au plomb est très dangereuse pour les enfants, car en s’abimant, elle s’oxyde et a un petit goût acidulé de bonbon qu’ils aiment beaucoup. S’ils lèchent la peinture, ils peuvent tomber malades et souffrir de saturnisme. En peu de temps, l’état de la peinture peut se dégrader, c’est pourquoi ce diagnostic a une validité d’1 an seulement. »

Pour travailler, Nicolas a besoin d’un appareil contenant une source radioactive. L’appareil n’est pas très gros et ressemble à un sèche-cheveux, mais il est très cher. Il coûte, neuf, environ 35 000€. On peut aussi le louer ou l’acheter d’occasion, mais il faut alors faire attention qu’il soit en bon état. » La possession et l’utilisation de cet appareil nécessitent, en plus de la formation au diagnostic plomb et de la certification, d’obtenir une habilitation délivrée par Areva. C’est une obligation pour toutes les personnes manipulant une source radioactive. Et le passage de cette habilitation a un coût : 1 500€, à renouveler tous les 5 ans. Ce n’est d’ailleurs pas la seule dépense à laquelle doit s’attendre le diagnostiqueur qui veut proposer des diagnostics plomb. Il doit aussi savoir que la source radioactive de son appareil est à changer tous les 3 ans (et coûte entre 3 000 et 6 000€) et qu’il devra la ranger dans un coffre-fort (entre 700 et 1 000€) enfermé dans un local répondant à des normes strictes (alarmes, matériaux coupe-feu…). Sans oublier l’assurance qui, compte tenu des risques, vous demande pas moins de 2000 € pour l’année. «Même si la source radioactive est petite, l’appareil peut se révéler dangereux s’il n’est pas manipulé correctement. C’est pourquoi la réglementation et les normes de sécurité sont si importantes. Pour obtenir le droit d’utiliser l’appareil, en plus des formations, il faut remplir un gros dossier détaillant le type d’appareil, l’usage prévu, les protections envisagées…
L’appareil est rangé dans une mallette sécurisée qui ne peut être transportée que dans un véhicule déclaré et portant un logo spécial qui, en cas d’accident par exemple, permet aux pompiers de savoir qu’une source radioactive est présente. Je ne peux ni prendre le train, ni l’avion avec mon appareil. Je ne dois pas quitter l’appareil ou la mallette des yeux même lorsque je vais au restaurant. Si je ne rentre pas le soir chez moi, je dois soit la ranger dans le coffre-fort de l’hôtel où je dors soit, s’il n’y en a pas, le déposer au poste de Police. C’est assez contraignant, mais nécessaire.

Pour ma propre sécurité, je fais attention lorsque j’utilise l’appareil. Je veille à ce que le loquet de sécurité soit bien enclenché pour ne pas risquer d’être irradié. Je porte aussi une sorte de bague qui calcule mon taux d’exposition aux radiations. J’ai un suivi médical régulier.»
Lorsqu’il arrive chez ses clients pour faire un diagnostic plomb, Nicolas commence par regarder l’habitation dans son ensemble. Il questionne les habitants pour connaître la date de construction, le nombre de mineurs vivant dans le logement… Des informations générales qui apparaîtront dans son rapport. « Je prends des photos qui servent de preuves. Je constate les traces d’humidité, de moisissure… »
Ensuite, il se rend dans chaque pièce avec son appareil pour faire des mesures. « Pour n’oublier aucune pièce, ni aucun pan de mur, je donne à chaque pièce un numéro, et à chaque pan de mur, une lettre. Le mur A est celui par lequel je suis entré. Je tourne ensuite dans la pièce dans le sens des aiguilles d’une montre afin de ne rien oublier. Pour chaque mur, je commence par le bas car souvent on trouve de la peinture sur les plinthes. J’appose le bout de mon appareil sur l’élément et j’attends qu’il affiche la quantité de plomb détectée. Si l’appareil réagit, c’est qu’il y a présence de plombs (plus d’un gramme par cm²). Je le note et je continue le tour de la pièce. Si par contre mon appareil n’indique rien, je prends 2 autres mesures sur le mur, d’abord à mi-hauteur puis en haut du mur. Tous les éléments des pièces visitées sont testés de cette manière : les portes, les fenêtres, le garde corps extérieur… En fait, je mesure tous les éléments potentiellement accessibles à un enfant. Je termine en faisant des mesures sur le plafond.»

Nicolas note tout dans une grille type et fait quelques croquis qui lui serviront à dessiner les plans qu’il insèrera dans son rapport. « Il faut être méthodique et vigilant pour ne rien oublier. Je dois aussi être attentif aux mesures que me donne mon appareil car il peut parfois y avoir des disfonctionnements. Il faut aussi être capable de se représenter la pièce sur un plan. A mes débuts, je passais beaucoup de temps à faire le diagnostic plomb, aujourd’hui, j’ai l’habitude et en 1 à 2h, c’est terminé. » Lorsque Nicolas constate un niveau anormal de plomb, il en informe la Préfecture qui communique le dossier à la DDASS. Lorsqu’il s’agit d’une habitation destinée à la location, la DDASS vient faire un 2ème contrôle pour vérifier que le propriétaire a bien fait des travaux.

Nicolas mène la plupart du temps en parallèle le diagnostic plomb et le diagnostic amiante. « Comme l’appareil met quelques secondes pour afficher le taux de plomb, j’en profite pendant ce temps pour regarder les matériaux présents dans la pièce qui seraient susceptibles de contenir de l’amiante. » Le diagnostic amiante est plus simple et se fait uniquement visuellement. « Je n’ai besoin d’aucun matériel, à part d’une échelle pour monter dans les greniers et parfois sur les toits. Grâce à mes formations en « diagnostic amiante » et de manière plus générale sur la connaissance du bâtiment, j’ai appris quels sont les matériaux pouvant contenir de l’amiante et je sais les reconnaître (fibro-ciment, tôle ondulée…). En général, on trouve de l’amiante derrière les points chauds : les cheminées, les cuisinières, les radiateurs… Elle était aussi souvent utilisée comme isolant dans les murs et sous les toits. Je regarde donc la toiture, les murs, les poteaux, les faux-plafonds, le sol… Mais je ne peux faire de constat que sur ce qui m’est accessible. Je ne détruis jamais rien. Si je peux soulever le lino du plancher, tant mieux, sinon j’indique dans mon rapport que c’est un endroit inaccessible. Pour voir quel matériau constitue la structure de la maison, je vais dans le garage, là où les murs ne sont pas recouverts de papier peint ou de peinture. Je vais aussi dans le grenier pour repérer les conduits qui ne sont pas visibles autrement ou dans la cave pour voir les descentes d’eau. En cas de doute, je fais un prélèvement que j’envoie à un laboratoire d’analyses.»
Le 3ème diagnostic le plus demandé est le DPE (diagnostic de performance énergétique). Il a une valeur uniquement informative et il est valable 10 ans. A l’issue du diagnostic, le bâtiment est classé en fonction de deux critères : le taux de pollution émis et la qualité de l’énergie utilisée.
Il existe 3 types de biens à expertiser : les bâtiments bénéficiant d’un chauffage individuel (pavillon, certains appartements…), ceux ayant un chauffage collectif (essentiellement des appartements) et des bâtiments tertiaires (commerces, bureaux, entreprises…). « Ce diagnostic concerne les équipements de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
Le DPE peut se faire selon deux méthodes. La première, et la plus rapide, consiste à se baser uniquement sur les factures de consommation. On prend le nombre de kilowatt sur l’année et on les divise par la surface de l’habitation. Je me rends quand même sur place pour avoir des informations supplémentaires. Pour la deuxième méthode, j’utilise un logiciel gratuit qui prend en compte de nombreux paramètres pour calculer des ratios. L’utilisation de ce logiciel n’est pas toujours très agréable car il n’est pas souple et impose de renseigner de très nombreux paramètres pas toujours intéressants : altitude du terrain, département, surface… On prend en compte l’épaisseur des murs, la qualité de l’isolation, le type d’énergie utilisée (bois, fioul, gaz, électricité…), la présence d’une cheminée, le type de toiture, le type de menuiserie (pvc, bois…), s’il y a un appartement au-dessus ou endessous… Je calcule la surface des fenêtres et des portes qui donnent sur l’extérieur. Souvent, au final, les valeurs calculées sont supérieures à la réalité. » Nicolas rédige son rapport en fonction des données transmises par le logiciel. Il fait des préconisations sur les améliorations à apporter pour faire baisser la consommation d’énergie.

Bien qu’il en fasse de moins en moins, Nicolas nous explique comment il s’y prend pour calculer une surface dans le cadre de la Loi Carrez. Il s’agit de connaître le nombre de mètres carrés de l’habitation qui va être vendue. Cette opération ne se fait qu’une fois, lors de la 1ère vente. « J’utilise un télémètre laser qui calcule très rapidement la surface d’une pièce. Il faut quand même être bon en mathématiques et en géométrie pour être capable de faire le calcul soit même. Les pièces ne sont pas toujours rectangulaires, il faut pouvoir calculer la surface de pièces rondes ou triangulaires. Si la pièce est meublée, il faut aussi en tenir compte. »
Pour pouvoir multiplier les clients et avoir une activité régulière, Nicolas doit se faire connaître. Il a choisi de passer essentiellement par l’intermédiaire des notaires. « Je suis très mobile car j’ai choisi de faire des diagnostics parfois assez loin. Demain, par exemple, je vais dans un château à 150 kms d’ici. C’est un métier d’ailleurs où l’on fait quotidiennement 100 kms par jours, même si l’on exerce localement.
Les notaires me contactent directement ou alors je laisse chez eux des cartes qu’ils remettent aux propriétaires qui souhaitent vendre ou louer leur bien. En général, j’ai peu de temps pour faire le diagnostic et établir le rapport. Les vendeurs attendent souvent le dernier moment pour faire faire les diagnostics qu’ils doivent obligatoirement présenter avec le compromis de vente. C’est souvent le cas pour le diagnostic plomb qui n’a qu’une validité d’un an. Les particuliers préfèrent attendre que leur habitation soit sur le point d’être vendue pour le demander. Je dois donc être très réactif. Je peux recevoir un appel en fin d’après-midi pour faire un diagnostic le soir même et remettre mon rapport le lendemain matin. Je mise sur la disponibilité, quitte à travailler le soir ou certains week-ends. C’est assez délicat de dire non à un notaire, car la fois suivante il fera peut-être appel à quelqu’un d’autre. » L’activité de Nicolas est liée aux ventes immobilières. « A certaines périodes de l’année, les ventes sont moins nombreuses et j’ai donc moins de travail. J’en profite à ce moment là pour prendre quelques jours de vacances. »

Nicolas travaille seul, il doit donc aussi taper les rapports et établir les factures après chaque diagnostic, faire la comptabilité… « Lorsque je fais un diagnostic plomb, amiante et DPE, cela représente trois heures de présence sur le terrain et deux heures de travail administratif. La maîtrise de l’outil informatique est indispensable.
Personnellement, je n’ai pas acheté de logiciel spécifique, je préfère utiliser Word qui me permet de tout faire. Par exemple, lorsque je rédige mon rapport, j’ajoute quelques plans et explications de manière à être plus compréhensible du grand public.
Contrairement à un diagnostiqueur dans un cabinet, personne ne tapera et rédigera le rapport pour moi. Un indépendant doit être aussi à l’aise au niveau technique qu’au niveau rédactionnel.»
Le secteur du diagnostic immobilier est sans cesse en mouvement et il est impératif de se tenir au courant des dernières réglementations, innovations… « C’est à moi de rechercher les informations, je ne reçois aucune aide. Je consulte régulièrement le Journal Officiel pour connaître les derniers décrets et arrêtés. Je suis l’actualité sur internet, dans des revues spécialisées… Je participe aux réunions d’information organisées par la Direction départementale de l’équipement chaque fois qu’un diagnostic nouveau devient obligatoire comme le gaz et prochainement l’électricité. Je multiplie les sources afin de ne pas passer à côté d’informations indispensables à l’exercice de ma profession. Par exemple, j’ai appris qu’un tribunal avait enlevé toute responsabilité à un diagnostiqueur dans une affaire d’un calcul de surface inexact à plus de 5%. Ce jugement va faire
jurisprudence. »

La profession évolue sans cesse, contraignant Nicolas à s’adapter.
« C’est de plus en plus difficile en tant qu’indépendant. Aujourd’hui quelqu’un qui veut s’installer est obligé d’avoir un apport financier de départ plus important à cause des nombreuses certifications à passer. Il doit aussi réussir à trouver un assureur prêt à le prendre en charge, ce qui est devenu quasiment impossible pour une personne non affiliée à une fédération. D’autre part, les diagnostics étant de plus en plus nombreux – on en attend de nouveaux dans l’année – il est certain qu’une personne seule ne pourra pas tous les faire. A mon avis, les indépendants vont être confrontés à un choix : se regrouper, devenir salarié dans un cabinet ou se spécialiser uniquement dans certains domaines. Pour ma part, j’ai décidé de m’associer à un autre diagnostiqueur et nous sommes en train de mettre sur pieds une franchise. De cette façon, nous aiderons les nouveaux diagnostiqueurs à s’installer, ce sera très intéressant et j’aborderai encore une autre facette du métier. »

Quand nous remercions Nicolas du temps accordé, il nous répond : « c’est normal, il faut faire connaître ce métier pour que les personnes qui souhaitent se lancer sachent à quoi s’en tenir. Il faut leur dire que c’est un métier très intéressant car varié et complet, mais aussi contraignant quand on travaille seul. Il faut notamment être très disponible et ne pas hésiter à travailler le soir ou certains weekends. » Nicolas, après la fin de notre entretien à 18h30, nous quitte d’ailleurs pour aller faire le diagnostic d’une grange.


Fiche métier du Diagnostiqueur immobilier