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Les syndics de copropriété
entre idéal et réalités
Le syndic, nouveau métier ? Le moins
qu’on puisse dire est qu’il
n’est pas encore ancré dans
nos habitudes et notre culture. Cette activité
est pourtant réglementée depuis
1946.
Nous avons posé la question à
plusieurs Casablancais : à quoi sert
un syndic ? La plupart d’entre eux,
y compris les copropriétaires, n’ont
pas pu nous répondre avec précision.
Quant au texte qui réglemente la
profession, il est encore moins connu.
La majorité de nos interlocuteurs
affichent même une certaine réticence
à recourir aux services d’un
syndic. Ahmed, enseignant du secondaire,
copropriétaire d’un appartement
dans une résidence de moyen standing
: «Ces réunions qui se tiennent
à longueur d’année ne
sont qu’une perte de temps. Que chacun
balaye devant sa porte et tout ira pour
le mieux. C’est ainsi que nous fonctionnons
dans notre immeuble et nous ne nous en portons
pas plus mal…»
Cette négligence des copropriétaires
en matière de gestion des parties
communes et d’entretien méthodique
de leurs immeubles constitue pourtant la
porte ouverte à un processus de dégradation
de leur cadre de vie.
Le parc immobilier casablancais se compose
grosso modo de deux types d’immeubles
: d’une part, les anciens qui sont
dans un état lamentable et ne disposent
pas de concierge, encore moins de syndic;
d’autre part, les résidences
nouvellement édifiées et dont
les habitants ont compris l’utilité
d’un syndic, qu’il s’agisse
d’un copropriétaire élu
à ce poste ou d’un professionnel
de ce type de prestation.
L’utilité d’un syndic
?
Il suffit de visiter quelques immeubles
du premier type pour s’en faire une
idée éloquente : des façades
sales et délabrées, des parties
communes dans un grave état de vétusté,
des murs maculés de crasse, des escaliers
fissurés, des cages d’ascenseurs
ravagées et très peu engageantes,
sans compter les pannes à répétition
de l’éclairage et des ascenseurs
et les risques que cela induit…
On devine, à l’origine de ces
états lamentables, des attitudes
déplorables : ni les propriétaires
ni les locataires ne respectent les dispositions
des règlements de copropriété.
Notamment ceux dont le goût pour le
bricolage conduit à procéder
à des aménagements pas forcément
en harmonie avec l’esthétique
générale de l’immeuble,
lorsqu’ils ne sont pas source de nuisances
diverses pour les autres résidents.
Moulay Ahmed, officier de police à
la retraite, habite dans un immeuble du
quartier Mers Sultan. Il dit s’être
habitué à vivre en appartement
parmi d’autres gens, mais avoue que
ni lui ni les copropriétaires, ni
les simples locataires ne se sont donné
la peine de se doter d’un syndic :
«Notre immeuble n’a jamais eu
ni syndic ni concierge. Ce sont les résidents,
eux-mêmes, ou leurs femmes de ménage,
qui nettoient les parties communes. Nous
faisons de notre mieux pour que tout un
chacun respecte ce tour de rôle pour
ne pas avoir de problème. L’immeuble
est relativement propre, mais les habitants
doivent demeurer vigilants parce que la
porte reste toujours ouverte et que l’immeuble
est squatté par des clochards qui
ont pris l’habitude d’y passer
la nuit. D’autant plus que nous sommes
souvent contraints d’emprunter les
escaliers dans le noir parce que les ampoules
sont systématiquement volées…
Il y a bien eu un concierge il y a vingt
ans de cela mais il n’a tenu que huit
mois : les résidents refusaient de
cotiser pour lui payer son salaire mensuel…»
La loi 18-00, entrée en vigueur en
2002, est donc venue réglementer
l’activité du syndic. Jamal
Raji, syndic professionnel, en rapporte
notamment qu’un conseil syndical des
résidents doit être constitué
aux fins de l’élection d’un
président et ce avant la tenue de
l’assemblée générale
où il sera dressé procès-verbal
de la désignation d’un syndic.
«Cette nouvelle loi, se réjouit
M. Raji, vient renforcer notre métier
et nous protéger puisque’en
cas de non-paiement par un résident,
le syndic a le droit de le poursuivre en
justice. Cela peut aller jusqu’à
la mise en hypothèque du titre foncier
et du mobilier. Personnellement, je m’arrange
pour assouplir les modalités de paiement
afin d’éviter le recours à
la justice, toujours pénalisant en
terme de temps…»
La tendance, relativement timide, est donc
à la syndication professionnelle
des résidences en copropriété.
De plus en plus de copropriétaires
se rendent compte qu’ils peuvent difficilement
faire l’économie des services
rapides et de qualité rendus par
ces prestataires. J. Raji enfonce le clou
: «Les syndics bénévoles
sont malheureusement peu qualifiés
pour donner des conseils avisés concernant
les dispositions de la loi sur la copropriété.
C’est ainsi que les copropriétaires
finissent par se croire libres de faire
ce qu’ils veulent de leurs appartements
: effectuer des travaux d’extension
ou d’aménagement alors qu’ils
risquent de toucher à la stabilité
des structures, à l’architecture
ou à l’esthétique de
l’immeuble. Ils ne doivent pas procéder
aux changements dans leur balcon sans le
consentement de tous les habitants car ces
simples travaux peuvent entraîner
des fissures sur la façade de l’immeuble».
Heureusement, il y a ceux qui ont compris.
C’est le cas de Rajae, cadre de banque,
casablancaise : «J’habite dans
une nouvelle résidence constituée
de trois immeubles. En attendant que tous
les appartements soient habités,
nous payons une cotisation de 600 dirhams
par an pour régler les services d’entretien,
de sécurité et de gardiennage,
de nettoyage… Nous nous sommes décidés
de faire appel aux services d’un syndic
professionnel une fois l’immeuble
presque entièrement habité».
La nouvelle loi 18-00 entrée en vigueur
en 2002 stipule notamment que chaque occupant
devra veiller à ce que la tranquillité
ne soit à aucun moment troublée
par son fait ni par celui des personnes
de sa famille ou à son service, des
visiteurs, et en général de
toute personne dont il est responsable.
«Des résidents nous réveillent
parfois en pleine nuit pour nous demander
d’intervenir auprès de voisins
bruyants. Alors que cela n’entre pas
dans nos attributions», tient à
souligner J. Raji, qui milite, à
son niveau, pour l’amélioration
de la vie dans les logements en copropriété
et rappelle le rôle que les notaires
sont censés jouer à ce propos
: «C’est à eux que revient
la responsabilité de sensibiliser
les nouveaux propriétaires aux règles
de la vie en copropriété en
leur remettant une copie du nouveau règlement
de la copropriété».
Amal Lebbar, chirurgien-dentiste
et syndic bénévole
Syndic, profession ou vocation? Amal Lebbar,
chirurgien-dentiste et syndic bénévole
dans sa résidence du quartier Mers
Sultan, confie avoir été choisie
deux fois de suite par les résidents
de son immeuble pour, dit-elle, sa sociabilité,
son dynamisme et son sérieux dans
le traitement des affaires de l’immeuble:
«Je ne rencontre pas de problèmes
au niveau des cotisations. C’est le
concierge qui est chargé de les recevoir
chaque mois et de régler les autres
charges comme les frais d’entretien
des parties communes, le règlement
de salaire de la femme de ménage,
les frais de l’eau et de l’électricité…
Les problèmes se posent pour les
gros travaux : la peinture de la façade,
l’aménagement ou la création
de quelques locaux». On reproche aux
syndics bénévoles ne pas avoir
assez de temps pour régler les problèmes
des habitants dans la mesure où ils
sont pris par leurs autres obligations personnelles
ou professionnelles ?
Amal ne se sent pas concernée : «Puisque
mon appartement est de style logement et
bureau, je suis toujours dans l’immeuble.
J’interviens même pour régler
les problèmes de litige entre voisins
ou pour mettre un terme aux bruits causés
parfois par des résidents effectuant
quelques travaux dans leurs appartements».
Qualités recommandées pour
se dévouer ainsi à la collectivité:
dévouement, volonté et fermeté
! Un vrai métier…
Par : Najat Faïssal
DNCR à Tanger
Fiche métier
du Syndic
de copropriété
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